再谈股市与楼市关系

股市与楼市不愧是当前的热点话题。上周我在英国《金融时报》中文网发表了《中国股市与楼市的关系》文章后,即引来读者的热烈回应。FT中文网在其官方微博发布该文章后,得到的回复意见已逾百条。

在众多读者回复中,有不少表示赞同文中观点,认为货币宽松是中国股市和楼市同步走高的主要原因之一。当然也有很多读者提出了不同意见,有些意见还很尖锐。我很欢迎这些不同的意见,因为这会帮助我们更全面的理解这个问题。下面,我尝试解答这些读者的疑问。

第一类疑问是关于数据分析的。有读者指出,“房价和股价这两条曲线根本就不相关”、“一致性不超过50%”,并建议我检验相关系数。

其实,不用统计软件,光凭肉眼也能看出,这两条曲线并非正相关。但问题是,我们的论证并非建立在两条曲线相关的基础上;前文也没提及这两条曲线有相关性,甚至“相关”二字都未曾出现过。当然,如果房价和股价曲线完全正相关的话,那结论会很完美,大家的质疑也会少很多。诚然,现实中影响房价和股价的外部因素很多,在统计工具不能给出完美结果的情况下,我们只能退而求其次——如果房价和股价在上涨和下跌周期中,存在显著的同步关系,同样也能论证两者间的内在联系。而前文的数据分析,正是基于这个思路。

前文中,我们把过去10年股市的每次上涨下跌周期划分开,然后对照同期房价的走势。可以发现,股市经历了7个波动周期,其中上涨4个,下跌3个。而在这7个周期中,房价走势与之同步的有5个半。之所以会有半个周期,是因为在2014年的5-9月间,股市已开始回升,而房价还在缓慢下跌,随后两者又进入同步上升。

注:上证综指与“北上广深”二手住宅平均价格指数走势(2004.05-2015.04)

因此,从周期数来看,大多数的周期内(5.5/7=78.6%),房价和股价的走势是同步的。而在股价的上涨周期中,绝大多数时间(3.5/4=87.5%)房价是同步涨的。

如果改用时间长度来衡量的话,在过去10年的总计120个月中,房价和股价同步的月份有72个月,占60%。而在股价上涨的共计62个月中,房价同步上涨的月份有57个月,占比91.9%,这个比例就很高了。

在过去10年中,仅有2014年5-9月这段时间不符合“股价上涨,房价也同步上涨”的规律。如果考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏,涨幅也有限,可以看作是股市对楼市影响的滞后的话,“股价上涨,房价也同步上涨”这个规律是完全可以成立的。
第二类质疑则是集中在逻辑部分,有读者指出“房价一直在涨”,和股市有什么关系?”

首先,虽然过去10年是房地产的黄金十年,但一线城市房价也并非一直都涨的,按4大城市均值来算,出现过环比下跌的月份累计有27个月,占整个10年的22.5%。其中最长的一次下跌是始于2008年金融危机,持续时间长达12个月。
当然,这个问题的关键其实不在于房价有没有下跌过,而是当一条曲线80%都是上涨的情况下,如果和其他任何曲线做对比,有很大概率会得到“涨的时候一起涨”这个规律的。

根据现有的数据,这个疑问确实不容易论证。因为中国房地产市场历史很短,从1998年房改算起,满打满算也只有17年。而一线城市楼市的快速发展,也是2003-2004年才启动的。因此,过去十年楼市基本处于高增长过程中,一线城市房价一路上涨,没经历过大的调整。所以,如果要用实际数据来证实,房价和股价间到底有没有同步关系的话,恐怕只能等以后房价大跌了才能实现。

这个解释显然是不能让大家满意的。那么,我们不妨换个思路:虽然现有数据不够充足,不足以论证结果,但是,如果基于这批数据总结出的规律,能够被其他市场的数据证实,是不是就可以证明这个规律不是偶然的巧合,而是普适的?
最佳的参考对象是香港。内地房地产政策很多脱胎于香港,市场机制上比较接近。同时,香港和内地城市文化背景接近,股市、楼市发展历史长,相关数据也比较完备,适合用来比较。

同样先定义一下数据,我们用恒生指数代表股市,中原城市领先指数代表楼市。香港90%的住房交易是二手房,中原领先指数是基于中原地产在香港的实际成交数据编制的,是香港市场普遍认可的房价指标。前文所用内地一线城市房价指数,原理和香港中原指数是一致的。

香港中原城市领先指数最早可以追溯到1994年初。因此,我们可以用长达20年的数据来验证基于内地市场数据得到的规律。
根据前文的分析,内地楼市和股市的相互关系主要有两点:一是两者长期涨幅接近;二是股价涨、房价也同步涨。而在香港市场,这两条规律同样成立。

在过去20年,港股累计涨幅为127%,楼价涨幅为134%,涨幅非常接近。而从涨跌周期来看,香港房价和股价几乎完全同步,股价上涨时,房价也同步上涨。

注:恒生指数与香港二手住宅价格走势(1994.01-2015.05)

其实,用统计工具可以发现,香港股价和房价的走势是显著正相关的。其中原因可能在于香港是单一城市市场,经济社会环境差异小,而内地即使是四大一线城市间它们也有差异;同时,香港民间投资氛围浓厚,股市楼市都有很强的投资需求。

由此看来,股市上涨而楼市同步上涨,这一规律并非内地一线城市独有。宏观上的流动性增强,加上股市上涨带来的财富效应,都会投射到楼市上,从而带来房价的同步上升。

当然,仍然需要强调的是,股市并非房价的决定因素。目前一线城市房价的回升主要得益于稳定的需求和平衡的供求关系,以及房地产利好政策的助推。只要限购政策不放松,未来一线城市房价的涨幅仍将受到限制。

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